原標題：民生調查｜這三個老舊小區如何從“失管”走向“共治”
北京日報客戶端 | 記者 張淑玲
(相關資料圖)
物業服務缺失、居民不愿交物業費、物業公司不愿入駐、小區陷入惡性循環是本市不少老舊小區面臨的痛點問題。石景山區的古城南路、公園北、八角北路3個社區均為老舊小區。一年多來，為引領3個社區走上物業服務市場化之路，八角街道不斷探索，引入物業服務企業，組織協調社會資源進入，并監督規范各項物業服務行為，從而推動3家社區實現物業費零的突破，平均物業費繳費率目前達34.41%。這3個社區是該街道眾多老舊小區中第一批收取物業費的社區。是什么說服了業主繳納物業費？該項探索能否形成長效機制，從而實現老舊小區的良性運轉？記者對此進行調查。
探訪
3個老舊社區共享一家物業服務
古城南路、公園北、八角北路3個社區呈T形布局。
古城南路社區位于南端，小區里每棟住宅樓各享一個獨立小院。記者首先來到古城南路49號院，進入一扇鐵柵欄門，一眼可見四色分類垃圾桶整齊擺放。盡管小區的瀝青路面打著一條長長的“補丁”，灰磚步道也略顯陳舊，但目之所及均干凈整潔，道路兩側停車整齊有序。繼續北行至47號院、46號院，一樣的干凈整潔。一位居民說，“我們小區雖然舊了些，但環境保持得很好。”
走出古城南路社區東門，沿古城東街北行400余米右轉進入八角北路社區，只見幾株高大的國槐及道邊的綠藤錯落有致。再向里走，是一塊寬闊的活動場地，北側建有一排不銹鋼晾衣架，架上晾滿了衣服。“有居民提出家里陽臺上晾衣服不方便，我們特地尋找合適地方，為這些社區建了晾衣架。”北京石房物業有限公司（以下簡稱石房物業）副經理孫偉說。
3家社區共用一個維修用房，就設在八角北路社區西側。孫偉解釋，3家社區相鄰僅數百米，共享物業維修能為居民節省不少物業費開支。朱色鐵門上裝有“24小時服務”告知牌，進入大門，迎面一張柜臺，右側墻上展示著安全帽、扳手、電鉆等各種維修工具，南墻上貼著《北京石房物業戶內有償服務維修清單》，上面公示了馬桶、鎖具、門窗等10余類百余項維修項目及其收費。其中最貴收費150元，項目是安裝、更換插卡水表；清洗一個水龍頭濾網收費僅5元，其他服務項目則多為一二十元。“這個定價比周邊社區維修收費基本低50%，對于已繳當年物業費的業主，每次100元以下的維修費用免收5次。”孫偉說。一位居民算了一筆賬：“僅免除的維修費用就可抵掉大部分物業費，繳物業費是合算的。”
T字西側是公園北社區，新裝的道閘、新劃的停車位及消防通道標志，以前如麻的線纜也都捋順了，用了幾十年的舊木門也換成了綠色鐵門……居民家窗前有石榴樹枝條瘋長，物業請來綠化工人修剪；小區大門外大樹妨礙通行，物業聯系專人修剪根系，然后幫大樹“搬家”……“居民所盼的，就是我們要干的。”孫偉表示。
探索
從“失管”走向物業服務市場化
記者了解到，在3個社區中，八角北路、公園北社區已有近40年歷史，古城南路社區已“年近半百”。3家社區60棟住宅樓卻有19家產權單位，4668戶居民以往處在被八角街道或產權單位“兜底”狀態。“環境臟亂差，很多問題都沒人管。”居民李女士說，大家已習慣政府或原產權單位“包攬一切”，“從來沒繳物業費這個概念。”
記者了解到，石房公司是八角街道引入的第三家物業公司。第一家物業公司推行“先嘗后買”模式，曾投資百余萬元，后因收不上來物業費入不敷出而撤走。第二家物業公司在進行了3個月的應急保障后也離開了。2022年1月起，八角街道積極貫徹落實《北京市物業管理條例》，在社區及物管會協調下，經業主共同表決，選聘石房物業為3個老舊社區提供物業服務。
一年多來，石房物業集中力量，持續解決了3個老舊社區居民反映最強烈的急難愁盼問題。記者了解到，公園北社區此前出入口人車混行，早晚高峰時段極易擁堵。石房物業實地調查后，在公園北社區安裝了道閘系統，不僅有效緩解了車輛擁堵，也保障了居民進出安全。
此前3個社區監控設備清晰度不高，很多攝像頭存監控盲區。這也是很多老舊小區的通病。經過調查，石房物業為3個社區增設了45個高清攝像頭，并在古城南路社區設立了中控室。“目前，3個社區監控實現了連通、響應一體化，小區內公共區域監控全覆蓋。”孫偉說。
老舊小區物業服務如何實現市場化？據八角街道辦副主任張北公介紹，街道成立了黨建引領物業管理工作專班，督促石房物業不斷完善和改進。“街道會根據居民的反饋，組織社區建設科、物管會等多家單位，對物業服務進行打分。”張北公介紹，為考核物業服務，街道建立了“日考評”“周評價”“月總結”等一系列制度。“僅今年以來，光街道組織的物業服務推進會，就開了30多次。”孫偉說。
此外，八角街道辦事處主任岳贊等相關負責人還不斷深入社區，廣泛聽取業主意見，并不斷為之整合轄區資源。針對社區居民呼聲，物管會還結合“老街坊議事廳”等載體，激發居民自治能力和意識，并在相關社區活動中，發掘培養社區自治骨干。
在確保社區綠化、保潔、安全等物業工作的基礎上，石房物業還10余次組織“便民文化市集”進入社區。記者了解到，前不久在八角北路舉辦的一次文化市集，不僅有向居民平價售賣的300余種米面油鹽等生活必需品，還有醫護專家到社區義診。如今，文化市集活動已成為3家社區精品活動之一。“我們積極整合資源，推出各種活動，為業主帶來多元化服務，讓大家都體會到物業繳費帶來的好處。”孫偉說。
目標
“社區是我家，治理靠大家”
在八角北路社區，今年78歲的祁淑琴第一個繳納了物業費。“我在這里住了20多年，以前燈壞了沒人管，自己買燈泡買拉繩自己裝。下水道堵了，到處找人維修，一修就是幾百元。現在燈一壞，一個電話師傅就來了，不僅把故障燈修好，還主動檢查家里其他燈具和拉繩。聽說物業開收物業費，我回家和老頭子一說，得！我們先繳，買個安心。”祁淑琴開心地說。
令繳納全年物業費的業主驚喜的是，繳費后他們每戶都領取了一張“便民服務連心卡”，“繳費的居民憑此卡可享受相關服務八折優惠。”孫偉說。這張便民服務卡不僅涉及小區戶內百余類項目維修，在文化市集還能享受八折優惠。“我們曾細算過一筆賬，這一年的物業費，通過這張卡，也都能省下來大半了。”居民王美秋說。
目前，在八角街道的大力扶持下，3個社區物業服務管理正逐漸向市場化推進。社區真正健康運行，不能一味地靠街道等部門的扶持與投入，提高業主物業費繳納比例才是小區自我造血、建立內生機制的必經之路。根據《北京市住宅物業管理服務等級標準》等相關規定，八角街道測評得出物業費收繳標準，并按照業主房產性質即二次上市后的商品房、房改售房、承租公房等分類收繳物業費。自今年3月起，3個老舊社區通知開收物業費。孫偉解釋，居民所繳的物業費，算起來也許就是出去吃頓飯的花費，“但居民花錢買的是服務，錢即使不多，居民也有權知道物業收錢都做了哪些工作，比如每天安排多少保潔、清掃哪些住宅樓等。這些工作都應讓居民知曉，他們看到身邊環境在持續改善，自然也愿意繳費買單。”
截至7月9日，記者了解到，3家社區物業費平均繳費率已至34.41%。“這是實現了零的突破，是物業用真心實意換來的居民認可，來之不易。”岳贊表示，下一步，3個社區將繼續探索推出停車管理市場化服務，“未來我們將不斷培養并提高業主的自治意識，涵養小區自治氛圍，指導和幫助老舊小區成立業主大會，選舉業委會，探索老舊小區責權一致、質價相符的物業服務機制，真正實現‘社區是我家，治理靠大家’。”
